Vous cherchez une solution pour un endettement supérieur à 35%
👋 Je vous partage aujourd’hui mon expérience à propos d’un dossier de projet immobilier étudié en résidence principale, pour lequel je suis sollicité en raison d’un souci lié à l’endettement supérieur à 35% (norme maximum autorisée, assurance emprunteur comprise, par les banques en 2021)
En effet, les clients ont pour objectif de ne pas dépasser 50 000 € d’apport sur ce projet de 577 000 € sans travaux, tous frais compris, afin de pouvoir conserver de l’épargne en vue d’un futur investissement locatif.
🚧 Problématique : Endettement de 39% assurance comprise donc refus prévisible par les banques, il faudrait mettre en apport 103 000 € pour que le dossier soit recevable. Les banques peuvent déroger sur 20% des dossiers mis en instruction principalement en résidence principale, mais lors d’un endettement supérieur à 35%, il vaut mieux anticiper au niveau du montage du dossier en se conformant aux normes préconisées et éviter un refus de l’organisme de caution.
👍 Solution : Opter pour un prêt à échéances progressives permettant de limiter l’apport à 70 000 € et bénéficier d’un différé de 24 mois, permettant de re-générer l’épargne supplémentaire des clients utilisée en + de l’apport des 50 000 €.
📈 L’endettement retenu par la banque est celui de la première échéance de départ donc ok à 35 %, assurance comprise.
🏦 Peu de banques proposent ce type de montage mais cela permet d’augmenter la capacité d’emprunt et dans notre cas précis de limiter au maximum l’apport prévu au projet.
Cette opération permet de contourner la limite d’endettement en démarrant à 35% avec une mensualité globale de fin de prêt à 43%, les paliers étant de +1% par an, et ainsi d’aller chercher des biens d’un montant supérieurs à sa capacité “normale”
A savoir qu’une assurance en délégation interne par la banque ne peut être associée à ce type de financement, seule une assurance dite groupe vous sera proposée donc c’est un moyen d’optimiser l’endettement au détriment du coût global de financement.
Vous recherchez une solution pour un endettement supérieur à 35% ?
💡Je dispose du simulateur permettant le calcul précis des mensualités en prêt progressif afin de pouvoir respecter l’endettement de départ de 35% maximum assurance comprise, n’hésitez pas à me consulter.
N’oubliez pas également en rappel que les banques bénéficient d’une dérogation sur 20% des dossiers acceptés (principalement en Primo Accession), c’est à dire qu’elles peuvent donner un accord sur 20% des dossiers hors norme (avec une endettement supérieur à 35%), en cas de reste à vivre important, revenus et épargne justifiant cette dérogation et risque de non paiement jugé limité. Cette dérogation s’applique avant tout aux meilleurs profils que la banque souhaite fidéliser et présentant un dossier “béton”
Il convient alors de s’adresser en priorité à des établissements bancaires disposant d’une délégation de crédit au sein de l’agence afin d’optimiser ses chances de réussite.
Lien vers le texte officiel des recommandations du Hcsf Les recommandations du HCSF | economie.gouv.fr